Первый этап строительства загородной недвижимости, заключается в получении разрешения на проведение строительных работ. Нормативно-правовым документом, регламентирующим данный вопрос, является 51-я статья Градостроительного кодекса.
Под разрешением на строительство дома понимают документ, удостоверяющий соответствие проектно-сметной документации или СПОЗУ (схемы планировочной организации земельного участка) с нанесенными обозначениями места расположения жилого строения, требованиям, предъявляемым градостроительным планом земельного участка, и дающий право застройщику производить строительно-монтажные работы.
Какова необходимость получения разрешения на строительство дома?
Перед обращением в соответствующие инстанции рекомендуем разобраться в нюансах и понять насколько это необходимо применительно к вашим условиям.
- Первое. Определите вид земельного участка разрешенного к использованию. Если земельный участок целенаправленно предоставлен для индивидуального строительства жилого дома, то получение разрешения требуется в обязательном порядке. В случае же выделения участка для ведения дачного хозяйства или садоводства получать разрешение нет необходимости.
- Второе. Для получения исчерпывающего ответа на вопрос, необходимо четко уяснить следующее – какой объект строительства вы собираетесь возвести. Если это гараж или иное сооружение вспомогательного назначения (не являющееся объектом капитального строительства), то необходимость в разрешении на строительство отсутствует.
- Третье. Так называемая «дачная амнистия», смысл которой заключается в следующем: регистрация права собственности на объект (жилой дом), созданный на участке земли, не выходящем за черту поселения, используемом для ведения личного подсобного (приусадебного) хозяйства, производится без предъявления разрешения на его ввод в эксплуатацию. Последний документ выдается исключительно по предоставлению разрешения на строительство.Та же «дачная амнистия» (Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.06 в редакции №174-ФЗ от 17.07.09) устанавливает, что при государственной регистрации прав собственности обязательно предоставление пакета документов, подтверждающего факт создание объекта недвижимости и содержащего его описание. Для индивидуального жилого домостроения до 01.03.15 единственным документом, удовлетворяющим всем требованиям Федерального законодательства, является кадастровый паспорт.
Исходя из вышесказанного, следует, если вы в состоянии до 01.03.2015 года не только завершить строительство объекта, но и предоставить пакет документов для производства государственной регистрации прав собственности, необходимость получения вами разрешения на строительство отпадает. Кроме того, необходимо помнить еще один немаловажный аспект. Все, что было сказано выше справедливо лишь в том случае, если вы не предполагаете совершение сделок с недостроенным объектом. В противном случае без разрешения на строительство процедура регистрации будет невозможна.
Документы, необходимые для получения разрешения на строительство дома.
Процедура получения разрешения на строительство начинается с заявления в орган, обладающий полномочиями для выдачи подобных разрешений. К заявлению прилагаются:
- Градостроительный план участка застройки (земельный участок);
- Правоустанавливающие документы на участок застройки;
- СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка) с указанием места размещения объекта ИЖС (индивидуального жилищного строительства).
Вышеперечисленные документы составляют полный пакет для получения разрешения, поэтому требования со стороны должностных лиц о предоставлении иных документов противозаконны, а, следовательно, необязательны для исполнения.
Где получают разрешение на строительство дома?
Полномочиями на выдачу данного документа в пределах своей компетенции обладают:
- Федеральный орган исполнительной власти;
- Орган исполнительной власти субъекта Федерации;
- Орган местного самоуправления.
В подавляющем большинстве случаев разрешение на строительство загородного дома (коттеджа) выдает орган местного самоуправления, расположенный по месту нахождения участка застройки (земельного участка), то есть администрацией муниципального района (другого муниципального образования). Составлением разрешения занимается структурное подразделение администрации муниципального образования – комитет (управление) по архитектуре и градостроительству.
Что проверяют в процессе выработки разрешения? По каким причинам может быть отказано в выдаче разрешения?
Орган, владеющий полномочиями на выдачу разрешений, проверяет наличие и достоверность документов, приложенных к заявлению, и соответствие СПОЗУ требованиям, предъявляемым градостроительным планом земельного участка.
При наличии полного пакета документов и отсутствии в них несоответствий разрешение выдается заявителю не позднее чем через десять дней с момента получения уполномоченным органом заявления о выдаче.
Если вам отказано в выдаче разрешения на строительство дома, должностное лицо уполномоченного органа обязано представить письменный мотивированный отказ, в котором в качестве аргументов допускается выдвижение следующих причин:
- Пакет представленных документов неполон;
- В представленных документах обнаружены несоответствия требованиям.
Документ об отказе в выдаче разрешения может быть обжалован в судебном порядке, поэтому его получение носит обязательный характер.
Разрешение на строительстве согласно требованиям Градостроительного кодекса выдается бесплатно, а срок его действия составляет десять лет.